Tanah merupakan sebuah aset yang sangat berharga dan dapat digunakan untuk berbagai keperluan, mulai dari tempat tinggal, tempat usaha, lahan usaha atau sebagai investasi jangka panjang. Orang-orang sekarang mulai melirik tanah sebagai salah satu alternatif usaha karena keuntungannya yang banyak itu. Harga tanah juga bermacam-macam tergantung kestrategisan tempat atau lokasi tanah tersebut berada.
Jika anda ingin membeli tanah untuk keperluan anda, ada banyak hal yang perlu diperhatikan, seperti biaya, lokasi, detail tanah, dan sertifikatnya agar anda dapat membeli tanah yang mendatangkan banyak keuntungan daripada kerugian dan anda tidak menyesal di kemudian hari.
Selanjutnya, agar transaksi jual beli tanah berjalan mulus, perhatikan 8 hal ini: keaslian bukti kepemilikannya, cek status kepemilikan tanah, periksa detail tanahnya, cek status pemilik, cek biaya lain-lain yang dibutuhkan, cek penggunaan tanda jadi, pembuatan akta jual beli, dan cara pembayarannya.
1) MENGECEK KEASLIAN BUKTI KEPEMILIKAN
Sebenarnya, anda bisa mengunakan jasa notaris untuk hal yang satu ini. Tetapi, jika anda ingin menekan biaya total nanti, anda bisa mengeceknya sendiri. Ada 2 cara yang dapat anda lakukan,
Pertama, anda bisa langsung datang ke kantor Badan Pertanahan Nasional (BPN), di loket pengecekan sertifikat tanah, anda akan dibantu mengecek keaslian sertifikat berdasarkan peta pendaftaran, daftar tanah, surat ukur dan buku tanah. Dokumen yang harus Anda siapkan adalah:
a) Sertifikat tanah yang akan diperiksa.
b) Surat tugas atau surat kuasa pengecekan dari PPAT kepada pegawainya.
c) Permohonan pengecekkan sertifikat (form permohonan disediakan di kantor BPN).
d) Fotokopi KTP pemilik sertifikat.
e) Bukti lunas Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) tahun terakhir.
f) Biaya Rp50.000 per sertifikat.
Hasilnya sudah dapat dilihat dalam sehari.
Kedua, yang lebih praktis adalah dengan mengeceknya secara online. Caranya, unduh aplikasi “Sentuh Tanahku”. Aplikasi resmi yang diluncurkan BPN ini memiliki fitur notifikasi, info Berkas, plot bidang tanah, info sertifikat, lokasi bidang tanah, dan info layanan. Melalui fitur-fitur ini Anda bisa mengecek keaslian sertifikat, mengecek proses pembuatan balik nama sertifikat, d.l.l.
2) CEK STATUS KEPEMILIKAN
Status kepemilikan tanah diatur dalam Undang–Undang Pertanahan No. 5 Tahun 1960 tentang Pokok Agraria. Terdapat beberapa macam hak atas tanah yang diatur dalam UU tersebut, antara lain:
a) Hak Milik,
b) Hak Guna Usaha,
c) Hak Guna Bangunan,
d) Hak Pakai.
Dengan mengetahui status kepemilikan tanah akan membantu Anda menentukan nilai tanah atau properti itu sendiri.
3) PERIKSALAH DETAIL TANAHNYA
Cek apakah ukuran, batas, bentuk, dan luas tanah yangf tercantum di sertifikat sesua dengan keadaan aslinya agar proses jual beli tanah tidak merugikan salah satu dari dua pihak. Apabila anda menemukan perbedaan tersebut, yang dapat Anda lakukan adalah memeriksa buku tanah yang tersimpan di kantor pertanahan setempat, yang memuat data fisik dan data yuridis atas tanah. Jika ternyata catatan yang berada di buku tanah juga keliru, anda bisa meminta melakukan pengukuran ulang tanah tersebut.
CEK STATUS PEMILIK
Status yang dimaksud di dini adalah status pernikahan karena sering terjadi kasus jual beli tanah berujung sengketa karena tidak adanya kesepakatan dari suami/istri pemilik. Apabila pemilik sudah menikah, Anda bisa mengecek apakah surat bukti persetujuan suami istri yang merupakah salah satu syarat jual beli tanah, sudah dilampirkan oleh penjual atau belum. Serta fotokopi KTP suami dan istri dan surat menikah.
Apabila pasangan penjual telah meninggal, perlu dilampirkan surat kematian. Dan apabila sami/istri telah bercerai, yang harus dilampirkan adalah Surat Penetapan dan Akta Pembagian Harta Bersama yang menyatakan tanah/bangunan adalah hak dari penjual dari pengadilan.
5) BIAYA LAIN-LAIN
Ada beberapa biaya lain yang berkaitan dengan jual-beli tanah di samping harga tanah itu sendiri,
No Jenis biaya Jumlah Yang Harus Membayar
1 Honor PPAT atau saksi Tidak lebih dari 1% harga transaksi Ditangguung bersama
2 BPHTB (Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan) Maks. 5% dari nilai transaksi/NJOP dikurangi Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak. Pembeli
3 PPh (Pajak Penghasilan) 5% harga tanah Penjual
4 Pengecekan sertifikat Rp50.000 Pembeli
5 Balik nama Bila mengurus sendiri, biayanya tergantung NJOP tanah, yang bisa Anda cek di BPN. Namun bila Anda menggunakan jasa notaris, biaya balik nama Sudah termasuk dalam uang jasa notaris/PPAT. Pembeli
6 PNBP (Penerimaan Negara Bukan Pajak) Sebesar 1 per seribu/pemill dari NJOP tanah. Pembeli
6) SERIUSKAN DENGAN TANDA JADI
Uang tanda adi berbeda dengan uang muka, atau jumlahnya lebih kecil dari uang muka. Bila uang muka biasanya berada di kisaran 10%-30% dari harga jual, uang tanda jadi jumlahnya di bawah Rp10jt. Uang ini bertujuan untuk memberi tahu keseriusan pembeli. Tapi, ada yang perlu diperhatikan, jumlah pasti uang ini harus dengan kesepakatan pembeli dan penjual karena biasanya tidak bisa dikembalikan walau kontraknya batal.
7) PEMBUATAN AKTA JUAL BELI
Akta jual beli (AJB) menjadi bukti transaksi jual beli tanah. Proses ini harus dilakukan di hadapan notaris atau pejabat pembuat akta tanah agar memiliki kekuatan hukum. Ada dokumen dan kewajiban yang harus disiapkan penjual dan pembeli sebagai persyaratan.
a) Pembeli
i) KTP
ii) Kartu keluarga
iii) Kewajiban: melunasi BPHTB sebesar NJOP/(harga beli – nilai tidak kena pajak) x 5%.
b) Penjual
i) Sertifikat tanah asli
ii) Izin mendirikan bangunan (IMB)
iii) KTP dan surat persetujuan suami/istri jika sudah menikah
iv) Jika suami/istri meninggal, harus ada akta kematian
v) Bukti bayar PBB 10 tahun terakhir
vi) Kartu keluarga
vii) Surat pernyataan tanah tidak dalam sengketa
viii) Kewajiban: membayar PPh sebesar Nilai Jual Objek Pajak/harga jual x 5%.
8) CARA PEMBAYARAN
Pilih cara pembayaran yang paling sesuai dengan kondisi keuangan anada sendiri. Bila memunginan, anda bisa membayar secara cash di kantor notaris. Tapi, bila membawa uang dalam jumlah banyak dirasa merepotkan, anda bisa membayar dengan cara mentransfer uang melalui bank ke rekening penjual.
Anda juga bisa menggunakan Kredit Pemilikan Tanah (KPT) yang ditawarkan bank. Besarnya KPT tergantung masing-masing kebijakan bank. Biasanya angka berkisar 70%-80% dari nilai appraisal bank atas tanah. Syarat agar tembus KPT adalah tanah berlokasi di perumahan, harus bersertifikat Surat Hak Milik (SHM) dan menandatangani surat perjanjian yang menyatakan tanah akan dibangun dalam jangka waktu tertentu.
Nah, itulah langkah-langkah membeli tanah dengan aman dan sesuai hukum yang berlaku di Indonesia. Marilah kita membeli tanah dengan cara-cara di atas agar bisa membeli tanah tanpa perasaan takut akan ditipu oleh salah satu pihak dan dapat menggunakan tanah tersebut semaksimal mungkin untu epentingan pribadi atau investasi untuk masa depan
Yusuf Nadim Irawan
XI MIPA 2
No. 31
Tidak ada komentar:
Posting Komentar